福建省商品房预售管理暂行办法
来源:  日期:2017-10-17 【字号:
  《福建省商品房预售管理暂行办法》

  各设区市建设局、房管局:    为维护商品房买卖双方当事人的合法权益,规范商品房预售行为,我厅组织制订了《福建省商品房预售管理暂行办法》,现印发给你们,请认真遵照执行。在执行过程中有何问题和建议,请直接与我厅房管处联系。

  

  二○○五年十二月十四日

  福建省商品房预售管理暂行办法

  第一条 为维护商品房买卖双方当事人的合法权益,规范商品房预售行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等法律规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 在本省城市规划区范围内从事商品房预售及管理活动,应当遵守本办法。

  第三条 本办法所称商品房,是指由房地产开发企业依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。

  本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中尚未竣工的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  第四条 预售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。禁止对商品房恶意炒作,哄抬房价。

  第五条 省建设行政主管部门负责全省的商品房预售管理工作。市、县人民政府房地产行政管理部门(以下简称商品房预售管理部门),负责本行政区域内的商品房预售管理工作。

  第六条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售,应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

  第七条 商品房预售应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上(商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上),并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可,应当提交下列材料:   (一)商品房预售许可申请表;   (二)房地产开发企业的营业执照和资质证书;

  

  

  (三)符合本办法第七条规定条件的证明文件;

  (四)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单、公共建筑、公共部位的产权归属及物业管理用房的具体位置及面积等内容;

  (五)根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图;    房地产开发企业应当对其所提交材料实质内容的真实性负责。 对房地产项目的形象进度的审查,项目所在地房地产行政主管部门应组织二名以上工作人员现场察看,做好录像、照相等形象记录,并存档备查。

  

  

  第九条 房地产开发企业按照本办法第八条的规定提交有关材料,材料齐全符合法定形式的,商品房预售管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者五日内一次性书面告知需要补齐的全部内容。

  第十条 商品房预售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。商品房预售管理部门应当自受理之日起十日内,对符合法定条件的,向房地产开发企业颁发《商品房预售许可证》;对不符合法定条件的,应当说明理由。 商品房预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。 

  

  第十一条 商品房预售,房地产开发企业应当与买受人订立商品房买卖合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内,依法办理商品房预售合同备案手续,已推行房地产信息系统的城市或地区,应按要求实行网上即时备案,并于十五日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自受理之日起五个工作日内予以登记备案。 商品房预售管理部门应当应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上备案。

  

  第十二条 房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前,应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户。在房地产开发企业付清该开发项目工程款(不含质量保修金)之前,商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款,不得挪作他用。

  第十三条 买受人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的存款凭证,向房地产开发企业换领正式发票。

  第十四条  房地产开发企业办理商品房预售合同备案时,应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。

  第十五条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。商品房承销机构人员应取得相应的房地产经纪人资格证书。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

  第十六条 房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目规划设计图以及业主临时公约、前期物业服务合同、设置抵押权的基本情况和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。

  商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。

  第十七条 房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

  第十八条 房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房宣传资料,内容必须真实、合法、准确,不得欺骗、误导公众。 发布商品房销售广告,应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号及项目承建单位、监理单位、前期物业管理单位名称。

  

  第十九条 商品房买卖合同的内容由当事人约定,主要包括下列内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所; 

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;

  (四)商品房的计价结算方式;

  (五)商品房总价款、付款方式、付款期限;

  (六)交付使用条件及日期;

  (七)装饰、设备标准;

  (八)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任;

  (九)经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属;

  (十)面积差异的处理方式;

  (十一)前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式;

  (十二)房地产权属登记的办理方式和期限;

  (十三)争议解决的方式;

  (十四)违约责任;

  (十五)双方约定的其他事项。

  商品房买卖合同应当附商品房分户平面图以及土地宗地图。

  第二十条 房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

  第二十一条 住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼、以及依法可以销售的地下室停车位等其他商品房应当按幢、层、套、间、位具有明确范围界限的单位进行销售。

  第二十二条 预售住宅商品房,按照建筑面积、套内建筑面积或者按套计价结算,当事人另有约定的除外。

  第二十三条 未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质费用。

  第二十四条 房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

  第二十五条 商品房项目已经预售的,房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更,导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化,或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的,房地产开发企业应当自变更之日起十日内,书面通知买受人并承担违约责任,买受人有权解除合同。

  因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的,开发企业应当给予相应的补偿。

  第二十六条 房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未在商品房买卖合同中作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

  第二十七条 买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内,持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助,并提供权属登记所必需的相关证明等文件。

  第二十八条 违反本办法规定,房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证的,由商品房预售管理部门依照《商品房预售管理办法》第15条的规定处理。

  第二十九条 商品房预售管理部门及其工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对符合商品房预售条件的房地产开发企业不予颁发预售许可证或者对不符合商品房预售条件的房地产开发企业颁发预售许可证的;

  (二)发现商品房预售违法行为不予查处的;

  (三)其他违法违规行为。

  第三十条 本办法下列用语的含义为:

  (一)返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为;

  (二)售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为;

  (三)产权登记面积,是指房地产权属登记机关确认登记的房屋面积。

  第三十一条 本办法自200611日起施行。